Ceny nemovitostí dlouhodobě pomalu, ale jistě rostou. Smiřme se s tím!

Poslední roky slýchávám ze všech stran, že jsou nemovitosti a zejména byty předražené. Že ceny vyletěly strašně nahoru a už nemá smysl to kupovat. Mnozí říkají, že si raději počkají, až to zase spadne. A spadne? A opravdu jsou tak drahé? Nekoukáme na vše opět jen ze špatného úhlu?

Uvědomte si jeden důležitý fakt. Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a porostou. Minimálně v zemi jako je ta naše. Ač to tak nemusí na první pohled vypadat, jsme velice bezpečná země, příliš nezadlužená, politicky i ekonomicky stabilní. Ceny nemovitostí zde porostou minimálně vlivem inflace. Kdyby se totiž byty každý rok neprodávaly alespoň o 2% dráž, znamenalo by to, že jejich hodnota padá. Peníze totiž mají vlivem inflace každým rokem menší a menší hodnotu. Logicky tedy musí "cenovka" u bytu neustále růst i přesto, byť třeba počet výplat na pořízení si nového bydlení bude stagnovat. A když se na tento jev koukneme třeba na horizontu 10 let, už jen kvůli inflaci by měla cena nemovitostí vyrůst minimálně o 20-30%. A za posledních 10 let ceny nemovitostí vzrostly cca o 30-40%, takže růst jen lehce převyšoval inflaci. Nic strašného.

Dlouhodobý trend růstu cen bytů v ČR odpovídá 4% ročně

Zdá se vám stále růst cen nemovitostí v posledních letech šílený? Ano, byl prudký, nikoliv však nejprudší (koukněte na data před rokem 2008). Co když se tím pouze srovnal dlouhodobý trend? Od ČSÚ jsem si vypůjčil jejich graf mapující nabídkové ceny bytů v ČR od roku 2005 po současnost a přidal k němu lineární spojici trendu, aby bylo krásně vidět, že trend je jasný, cena bytů skutečně roste. Od roku 2005 po současnost tempem 5,94% ročně. Pokud bychom brali pouze posledních 10 let od roku 2008 do roku 2018, jedná se o průměrný růst 3,04%. Když vezmeme posledních 8 let, tedy od roku 2010, kdy už byla krize za námi, po současnost, máme průměrný růst 4,72% ročně. Nis strašného, že? Kdybych Vám nabídl investici, která bude na horizontu kolem 10 let vynášet cca 3-6% ročně, budete rádi, ale na zadek si z toho nesednete.

Co tedy ten propad? Budeme opět kupovat byty v Plzni pod milion? Já si myslím, že těžko. Respektivě nedokáži a ani nechci si představit, co by se s naší milovanou zemí muselo dít, aby k něčemu takovému došlo. Byty 1+1 jsme tu za 850 000,- Kč kupovali v letech 2012, 2013, kdy ceny byly nejdále od dlouhodobého trendu. I kdyby deset let poté přišel podobný propad, už rozhodně nebudou za tuto cenu. Budou opět vlivem inflace apod. min. o 30% dražší, než v posledním pokrizovém období.

Co vám tímto článkem chci sdělit? Chtěl jsem zejména poukázat na dlouhodobé trendy a historii. Pokud ceny bytů dle trendu rostou průměrně tempem 4% ročně a v letech 2008-2015 stagnovaly, je prudký růst cen v letech 2016-2018 pouze logickým vyústěním. Zřejmě se budeme muset jednou provždy smířit s tím, že ceny nemovitostí rostou a naopak toho využít ve svůj prospěch. Začít do nich investovat. Ty 4% ročně nás prostě musí trknout. Obzvláště, když k nim ještě připočteme příjmy z pronájmu 4-6% ročně. To se musí rozsvítit žárovička i slepému (či zaslepenému).