Hypotéky po říjnu: DTI, DSTI a pár změn o kterých se nemluví

Podívejme se měsíc po zavedení nových pravidel, jak to s nimi vypadá v reálu. 1. říjen 2018 beru jako den, který proslavil již dlouho používané ukazatele DTI a DSTI (vysvětleny níže). Všechny banky s nimi pracovaly, každá však trochu jinak. Maximální DTI se nejčastěji pohybovalo na hodnotách 10-13 a maximální DSTI 50-70%. Česká národní banka od 1.10.2018 všem doporučila dodržovat jednotné maximum pro DTI 9 a pro DSTI 45%. Klienti tedy nově mohou splácet maximálně 45% svých příjmů a mohou dlužit devítinásobek svých ročních příjmů. Zároveň však umožnila udělovat výjimky až v 5% případů, což připadá na jednoho klienta z dvaceti. A povedlo se. Snad až na jednu výjimku se všechny instituce přizpůsobili novým pravidlům.

DTI - Debt to income

DSTI - Debt service to income

• Tento ukazatel sleduje kolik procent měsíčního příjmu klienta jde na splácení závazků. Pokud je např. 25%, znamená to, že klient splácí čtvrtinu všech svých příjmů.
  

O jedné změně, kterou jsem pocítil v praxi, se však moc nemluví. Všiml jsem si, že od 1.10.2018 začaly banky výrazně přísněji omezovat tzv. dofinancování jiným úvěrem. Do října bylo u většiny bank běžnou praxí, že když klient neměl žádné vlastní zdroje, vzal si na 80% hodnoty nemovitosti hypotéku a chybějících 20% si půjčil někde jinde. Buď se volil nezajištěný překlenovací úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Někteří to umožňovali v rámci jedné banky, jiní po vás alespoň chtěli, ať si těch 20% jdete půjčit jinam. To se ČNB samozřejmě nelíbí, protože jde o obcházení jejích pravidel a ještě za horších podmínek, než by byla jedna 100% hypotéka.

Každopádně nevím, co se stalo, ale od října je tato strategie opravdu na ústupu a prochází čím dál tím hůř a u méně institucí.

Co z toho plyne? ČNB myslí svá nařízení a doporučení smrtelně vážně a obcházení bude čím dál tím složitější a možná jednou i téměř neřešitelné. Tím však nejsme tlačeni do ničeho špatného. Kdo chce bydlet prostě musí šetřit, investovat a finančně plánovat. A čím méně mu měsíčně z výplaty zbývá, tím více musí u toho plánování přemýšlet. A mým úkolem je vám s tím pomoci kam až budou moje znalosti a schopnosti sahat. Vypadá to, že v budoucnu budou mít výrazně navrch lidé, kteří se delší dobu připravovali, nad lidmi, kteří by si přáli bydlet ve vlastním, ideálně hned, ale nikdy se o to nějak nezajímali.

Ano, v kombinaci s postupným zdražením hypotečních úvěrů až na úroveň kolem 3%, které se za pár týdnů stane realitou, se zhorší dostupnost vlastního bydlení. Ale podívejme se na to očima ČNB a buďme k sobě upřímní. Většina z nás je buď finančně negramotná nebo financím rozumí jen hodně málo. Neuvědomujeme si řadu rizik a často neznáme produkty, které platíme. Opravdu je rozumné, aby nám banky půjčovaly 100% aktuální ceny na nemovitosti, které za poslední roky zdražily ve většině regionů o 40-50%? Krásná infografika zde. Opravdu se chceme upsat na 30 let ke splácení třeba 60% svých příjmů z doby, kdy se ekonomice velice daří, nezaměstnanost téměř neexistuje a úrokové sazby jsou velmi nízko? Zvládneme to, až se dařit nebude? Nejsem fanoušek regulací, smysl mi však dává a stále je tu prostor pro výjimky.

Přesnější informace, kolik je třeba těch vlastních zdrojů a jak na ně vyzrát si přečtěte v článku zde.