Hypotéky v době COVIDové aneb co je jinak!

COVID-19 ovlivnil poskytování hypoték dost zásadně. Média chrlí jednu zprávu za druhou, realita je však často úplně někde jinde. Ostatně víte jak je to teď v praxi se schvalováním? S 90% hypotékami? S úrokovými sazbami? Ukazateli DTI a DSTI? Nebo třeba refinancováním a mimořádnými splátkami?

Jelikož jsem letos dotáhl do konce kolem 50 hypoték v různých bankách a dalších 20 jich mám aktuálně rozpracováno, jsem schopný vám vše popsat z praxe.

1. Schvalování a procesy

Vše se velice zpřísnilo a protáhlo. Loni stačilo zpracovat veškeré podklady, poslat to na schvalování a za 1-2 dny bylo hotovo, schváleno. Nikdo nic neřešil. Dnes jsou banky opatrnější a pečlivější. Schvalovatelé si každý detail důkladně prověřují, často vyžadují dodatečné podklady. I homeoffice a karantény ovlivňují kapacity bank a tím pádem rychlost procesů. Co loni trvalo týden, dnes trvá týdny dva.

Neznamená to, že by byl se schvalováním výrazně větší problém, jen to trvá déle a více se u toho zapotíme.

Kdo se zapotí nejvíce? Jednoznačně lidé pracující v rizikových oborech. Pohostinství, hotelnictví, kultura, cestovní ruch apod. Některé banky berou jako rizikovější i automobilový průmysl.

Opět, není to neřešitelné! Vždy najdeme způsob, jak financování bydlení dotáhnout do úspěšného konce.

2. Co ty 90% hypotéky?

Často se mi stává, že mi klient doslova oznámí, že mu stačí 10% vlastních zdrojů. Že to četl/slyšel ve zprávách. Následně je docela šokován, když mu oznámím, že většina bank odmítá poskytovat 90% hypotéky a Ti, kteří je poskytují, mají tvrdé podmínky a přirážky na sazbě.

Hezkou 90% hypotéku získáte na koupi bytu v developerském projektu, jinak se připravte na přirážku nejčastěji +0,5%-0,6% k úrokové sazbě, přísnější kritéria a různá omezení. Pokud chcete hezké podmínky, je třeba mít 20% nebo jinou nemovitost do zástavy.

Příklad omezení:

• Některé banky poskytují 90% jen na nemovitosti ve městech nad určitý počet obyvatel.
  
• Jiné zase pouze v kombinaci s jejich vlastním pojištěním schopnosti splácet (málokdy se vyplatí).
  
• Další mají pro 90% hypotéky výrazně přísnější kritéria při schvalování (na příjmy, věk, vzdělání, obor apod.)

Co když chci vlastní bydlení a nemám našetřeno ani korunu? Nebo třeba jen pár desítek tisíc?

Samozřejmě ideální je, když přemluvím někoho v rodině a dáme do zástavy ještě nějakou jinou nemovitost a po pár letech jí vyjmeme. Ale co když takovou možnost člověk nemá? Stále to není neřešitelný problém. Jen je celá akce výrazně složitější, než loni. Česká národní banka prostě 100% financování nechce a cestičky, kterými šla blokáda obejít, se zužují. Navíc je taková akce v dnešní době nebezpečná. Takže umíme to, ale jsme s tím velice opatrní. 100% financování tedy řešíme až jako poslední možnost, když už není jiná cesta.

3. Ukazatele DTI a DSTI

ČNB tyto ukazatele nezrušila. A ani před tím nezavedla. Ty ukazatele tu s námi byly, jsou a budou. Jediné, co se změnilo je, že nejsou sjednocené. Banky vám mohou umožnit splácet více, než 45% vašich příjmů a dlužit více, než je devítinásobek vašeho ročního příjmu (pravidla, která platila před COVIDem), jen se jim do toho samotným moc nechce.

Většina z bank tedy stále drží přísná pravidla. Najdou se ale i výjimky a my je umíme moc dobře využít. 

4. Jak je to se sazbami?

 V reklamě jsem viděl i kočičku, jak se mazlí s úrokem 1,58%, TO CHCI!

Taky bych chtěl, ale sám sobě si raději udělám hypotéku se sazbou kolem 1,99%. Zajímá vás proč? Ty úplně nejnižší sazby z reklam jsou často podmíněné hned několika faktory. Například drahým a nekvalitním pojištěním, krátkou fixací, založením účtu s tvrdými podmínkami pro jeho aktivní využívání nebo třeba omezením jen na některé účely (např. jen na refinancování) nebo druhy sjednání (např. jen online). S nižší sazbou jsou pak v některých bankách spojeny různé náklady navíc. Třeba že vám nedají odhad zdarma apod.

Když ty reklamní nabídky zbavíte různých háčků, dostanete se většinou na sazby kolem 1,89%-1,99% na kratší fixace a 1,99%-2,09% na fixace delší. Sám pro sebe tedy volím 1,99% na 10 let fixaci, bez jakýchkoliv nákladů, poplatků a povinností u banky se špičkovým servisem a správou.

Sazba každopádně není nejdůležitější faktor a v tom kolik na hypotéce nakonec přeplatíte hraje jen malou roli. O tom píšu a budu psát články celkem pravidelně v naději, že jednou mi dá za pravdu většina národa.

Sazby jsou tedy celkově hodně nízko, aktuálně zažíváme druhé nejlepší období v historii, avšak o tom kolik nakonec přeplatíte rozhoduje kvalitní finanční plán spojený se servisem a ne sazba.

5. Mimořádné splátky a refinancování mimo výročí fixace. Banky začaly protestovat

Na jaře 2019 ČNB vysvětlila bankám, co si představuje pod pojmem "účelně vynaložené náklady" a přidělala jim na čele nemalé vrásky. Z ničeho nic si banky nemohly účtovat téměř žádné sankce za předčasné splacení a klienti mohli klidně po roce odejít pryč bez ohledu na to, že se upsali třeba na desetiletou fixaci.

To vydrželo zhruba rok a některé banky začaly protestovat. A já je chápu. S vyřízením hypotéky jsou nemalé náklady a na celém procesu pracuje hned několik lidí z různých oddělení. Když se vše poplatí, začne hypotéka bance vydělávat až po několika letech. Když vám klient mezitím zdrhne, jste ve ztrátě.

Takže po roce absolutní svobody na straně klientů se do hry opět vracejí sankce, byť už nejsou tak nesmyslné jako kdysi (bývaly často v řádech statisíců). To však zatím platí jen u některých institucí. Ostatním můžete v klidu zdrhnout za lepšími podmínkami a zaplatíte jen stokoruny na pokutě a pár tisíc za poplatky katastru.

Na druhou stranu, díky tomu začala lépe fungovat správa hypotečních úvěrů a velice často jsme schopni se se stávající bankou dohodnout na snížení úrokové sazby bez refinancování.

I na toto tema nás můžete oslovit a se vším rádi poradíme, pomůžeme.