Kolik přeplatím na hypotéce? Úroková sazba hraje jen malou roli.

Občas se mi při práci stane, že se klient snaží vybrat z vícero nabídek hypoték a rozhoduje se podle úrokové sazby a s ní související výší splátky. Někteří si porovnávají k sazbě i poplatky. Podle toho si pak klient vybere s kým hypotéku bude řešit. Zdá se Vám to jako správný postup? Je to jako kdybyste si vybírali závodní auto jenom podle počtu koní nebo počítač pouze podle velikosti operační paměti či víno pouze podle odrůdy. Můžete být blízko dobrému rozhodnutí, ale stejně se netrefíte.

Co tedy rozhoduje? Jak budete dlouhodobě s hypotékou pracovat. A tím myslím třeba celých 20-30 let. Je to stejné jako s tím autem, počítačem nebo vínem. Když si na začátku koupím to nejlepší a nebudu umět o to pečovat, porazí mě za pár let výrazně horší kousky.

Aktivní vs. Pasivní splácení

Pasivním splácením myslím to, co dělá asi 90% z nás. Sjedná si hypotenčí úvěr a splácí. Nic víc, nic míň. Každé období fixace vždy jen tolik, kolik má. A pak je tu aktivní splácení. Celou dobu platím více, než musím, ideálně bokem na dobře úročený spořící/investiční účet. A pokud je zrovna trh příznivý a sazby nízké, dávám si bokem co nejvíce peněz jde, abych pak mohl do hypotéky vložit mimořádný vklad až bude hůř. Takovéto chování zmenšuje přeplatky hypoték nejčastěji na polovinu!!!

Práce s fixací

Většina lidí čeká, až jim banka na konci fixace dá podle zákona tři měsíce před výročím vědět dopisem jaké jsou podmínky na následující období fixace. Někdo si dopisu ani nevšimne, někdo ho jen projede očima a akceptuje a někdo ze začne s bankou do krve hádat o nových podmínkách nebo dokonce odejde jinam. Málokdo si ale hlídá výročí fixace už několik let dopředu, sleduje trh, prohlášení a prognózy ČNB ohledně vývoje úrokových sazeb apod. Když jdou sazby nahoru, je dobré řešit sazbu až 3 roky dopředu. Když stagnují, můžeme vyčkávat. Když naopak klesají, je dobré počkat na poslední možný moment. Musíte pak umět zvolit i fixaci pro další období. Dlouhou, střední, krátkou nebo žádnou. Úspora? Nejčasteji desítky tisíc korun za každé období fixace.

Hypotéku si můžete vybrat za 1,99% a přeplatit tolik, co odpovídá průměrné sazbě 4,00% a stejně tak můžete mít hypotéku se sazbou 3,19% a přeplatit tak málo, že to odpovídá průměrné sazbě 1,25%. Sazba není vše. Důležitý je člověk se kterým pracujete a vaše společné dovednosti a schopnosti.

Poplatky, pojištění apod.

Vyplatí se mi vzít si pojištění od banky nebo si udělat vlastní? Stojí to za slevu na sazbě? A nedostal bych jí tak jako tak? A co pojištění nemovitosti, kterou ručím? Jaký je zde poměr cena/výkon? Hypotéku platí průměrný Čech zhruba 23 let, to je dost dlouhá doba. To je 276 měsíců. Stačí stokoruna měsíčně rozdíl na poplatku nebo pojištění a jste tam za 27 600,- Kč. Stejně tak samotný proces vyřízení hypotéky může něco stát. Odhady, poplatky za zpracování, poplatky za čerpání na návrh na vklad, poplatky za rezervaci zdrojů nebo postupné čerpání

Pokud si vážíte i svého času a zdraví, mám pro vás další dva rozhodující parametry, proč sazba není všechno.

Proces vyřízení

I nervy máte jen jedny a váš čas něco stojí. Pokud je nějaká banka v dané lokalitě přetížená nebo prostě má nedostatek pracovníků pro daný region dlouhodobě, připravte se pořádnou porci zábavy! Jsou instituce, které mají tak skvěle nastavené procesy, že hypotéku vyřídím s klientem na dvě, tři krátké schůzky a za 14 dní. Jsou ale i instituce, kde 14 dní trvá, než si vaší hypotéky někdo všimne a pak tři týdny čekáte, až si na vás udělá čas odhadce.

Podmínky čerpání a následné podmínky po čerpání

Podpisem hypotéka nekončí ale začíná. Máte tam často podmínky čerpání (co všechno musíte vyběhat, aby banka poslala peníze) a následné podmínky po čerpání (co musíte udělat poté, až banka pošle peníze, jinak dostanete pokutu). Těmto podmínkám musíte buď rozumět a umět si vše sami vyřídit nebo potřebujete člověka, který vás povede, případně vše udělá za vás. Krom toho, že občas dá banka do podmínek čerpání něco, co nejde nebo téměř nejde splnit (někdy si toho nevšimne ani profík, natož lajk), tak občas dochází k situacím, kdy mi přijde, že po nás chtějí snad už i chlupy jednorožce a potvrzení od advokáta vytesané do hliněné destičky zalité vlastní krví.

Jaký je závěr tohoto psaní? Hypotéku si můžete vybrat za 1,99% a přeplatit tolik, co by odpovídalo průměrné sazbě 4,00% a stejně tak můžete mít hypotéku se sazbou 3,19% a přeplatit tak málo, že to odpovídá průměrné sazbě 1,25%. Sazba není vše. Důležitý je člověk se kterým pracujete a vaše společné dovednosti a schopnosti.