Vlastní zdroje a hypotéky. Postačí pár tisíc, 10%, 20%, 24%? Jak je to doopravdy?

Dotaz kolik těch vlastních zdrojů vlastně potřebuji, abych si mohl koupit nebo postavit vlastní bydlení patří k nejčastějším.

Zpravidla platí, že většina bank nabízí ideální podmínky pro hypotéky do 80% LTV, je třeba tedy 20% vlastních zdrojů. Každá banka pak může poskytnout omezené množství hypoték až do 90% LTV, kde stačí 10% vlastních zdrojů. Ovšem hypotéky v této kategorii mívají výrazně vyšší sazbu (nejčastěji o 0,5-1,0%) i nároky na bonitu. Proto je třeba pořádně propočítat, zda se vyplatí jít touto cestou. Nejčastěji ji využívám s klienty při koupi novostavby přímo od developera, kde často získáváme hypotéky do 90% LTV za cenu těch do 80% LTV.

LTV - z anglického "loan to value" (půjčka k hodnotě). Udává se v procentech a vyjadřuje poměr, kolik % z hodnoty zástavy si půjčujete. 80% LTV znamená, že si půjčujete 80% z hodnoty nemovitosti. Např. 800 000,- hypotéka při hodnotě bytu   1 000 000,- Kč.

Aby toho nebylo málo musí kupující počítat i s 4% na daň z nabytí nemovitosti. Ta je splatná příslušnému úřadu do 3 měsíců od koupě a vyhnete se jí jen v případě, že kupujete úplně novou nemovitost. Dejte si však pozor, není novostavba jako novostavba a na daň se vždy informujte.

U většiny nákupů tedy platí, že ideální je mít 20% na koupi a 4% na daň.

Malé upozornění:

Některe banky rozlišují ještě kategorii do 70% LTV. V tomto pásmu nabízí lepší sazby a nižší nároky na bonitu klienta.

U většiny klientů tedy platí, že je třeba mít 20% na koupi a 4% na daň

Čím lze vlastní zdroje nahradit?

Dozajištěním jinou nemovitostí.

Buď do zástavy dáte jinou, hodnotnější nemovitost, anebo tu, kterou kupujete, doplníte ještě o nějakou další nemovitost tak, aby celkově daly dohromady dostatečnou hodnotu. V tomto případě nemusí být obě nemovitosti v zástavě po celou dobu trvání úvěru. Jakmile kus hypotéky uplatíte (např. 20%), můžete druhou nemovitost vyvázat. Často to takto máte dané přímo ve smlouvě.

Úvěrem

Tady prosím opatrně. ČNB nenařizovala bankám, aby vyžadovaly vlastní zdroje jen tak. A kombinace hypotéky a jiného úvěru je nebezpečnější a nákladnější, než kdyby vám banka půjčila rovnou 100%. Proto se tento způsob dofinancovní bude stále více hlídat a regulovat. Pokud však jinak nedáte, umíme a budeme ještě něajkou dobu umět hypotéku nakombinovat se spotřebitelskými úvěry a úvěry ze stavebních spoření. Pokud zvolilte překlenovací úvěr ze stavebního spoření nepotřebujete mít aktuálně ani žádné stavební spoření založené. Úroky se zde aktuálně pohybují kolem 5%

Vlastní prací

V případě výstavby u některých bank lze místo vlastních zdrojů použít svépomoc. Tedy vlastní práci a zručnost. Zkrátka místo toho, abyste při výstavbě domu utratili statisíce za práci a materiál, odpracujete si to sami (s kamarády, s rodinou) a některý materiál dokážete sehnat díky dobrým kontaktům levněji. I zde si dávejte pozor, času na výstavbu není moc (2 roky), rádi se přeceňujeme a ne všichni kamarádi pro vás budou dřít na vašem snu zadarmo. A banka bude chtít slbený výsledek v daný termín.